نکات حقوقی مهم مبایعه نامه
نکات حقوقی مهم مبایعه نامه با امداد ویلا
در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ مندرج درمبایعه نامه، فروشنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد
که می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت در صورت توافق برآن نیز علاوه بر خسارت دادرسی، هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مطالبه کند.
فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.
اگر قرارداد بیعی منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد با شرایط توافق شده قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.
اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.
اگر در قرارداد شرط شده باشدکه تاخیردرپرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.
اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند
اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقداست توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی‌دهند.
نکات حقوقی مهم مبایعه نامه
نکته حائز اهمیت در مورد نمونه مبایعه نامه املاک این مطلب است که:
اگر بخواهید می توانید در این قسمت قید کنید به محض برگشت چک به هر دلیل، شما حق فسخ دارید یا قرارداد خودبه خود منفسخ است که در اینجا با توجه به تفاوت فسخ و منفسخ و آثار جداگانه آن، از یک وکیل در این باب کمک بگیرید
تبصره 2:فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ ………………………صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی بـه خریـدار تحویل نماید.
اجزای قرارداد
فرقی نمی‌کند قصد امضای قرارداد بیع ملک، خودرو یا هر مال دیگری را داشته باشید، مهم این است که دقت کنید باید تمام موارد در قرارداد قید شده باشد. اجزای اصلی و مهم مبایعه‌نامه شامل موارد زیر است:
مشخصات فروشنده و خریدار
موضوع معامله
جزئیات مورد معامله
قیمت مورد توافق
شرایط انتقال مدارک و اسناد
شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
شرایط و آثار قرارداد
تعهدات طرفین
شروط ضمن عقد
جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات
مراحل امضا
همان‌طور که گفتیم شرایط و جزئیات مبایعه نامه می‌تواند متفاوت باشد. معمولا بیشتر موارد در حوزه ملک و خودرو اتفاق می‌افتد.
به همین دلیل برای خرید و فروش ملک یا خرید و فروش خودرو، بعد از اینکه طرفین قرارداد توافق کامل کردند و همه جزئیات مشخص شد، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت می‌کند و منتظر تاییدیه می‌مانید.
بعد از ثبت در سامانه و در صورت تایید آن، برای فروشنده و خریدار پیامک حاوی کد رهگیری ارسال می‌شود. کد رهگیری یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک را ببینید.
در نهایت متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه می‌رسد که باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه‌های چاپ شده دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام مخصوص است.
نکته مهم این است که پیش از امضا حتما مبایعه نامه را کامل بخوانید تا همه جزئیات توافق شده به درستی در آن درج شده باشد. بعد از امضای نهایی هم یک نسخه از آن را دریافت کنید.
نکات مهم برای تنظیم مبایعه نامه
با توجه نکاتی که گفتیم، تنظیم مبایعه‌نامه اهمیت زیادی دارد. این کار نه‌تن‌ها باید توسط افراد متخصص انجام شود، بلکه طرفین هم باید از حقوق و تعهدات خودشان باخبر باشند. در ادامه به مهمترین نکات برای نوشتن و امضای مبایعه نامه اشاره می‌کنیم:
براساس مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
بهتر است با چند سوال بیشتر با یکدیگر آشنا شوید تا نیت از خرید و فروش مشخص شود. این کار حداقل کمک می‌کند اسیر کلاهبرداران نشوید.
شرایط پرداخت را به طور کامل مشخص کنید. اگر به عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. ضمن اینکه چک‌ها را استعلام کنید.
حتما هر قراردادی را پیش از امضا به صورت کامل بخوانید. مبایعه نامه هم از این قاعده مستثنی نیست و باید روی همه مفاد آن توجیه شوید.
چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، حواستان باشد جرایم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل به طور کامل در مبایعه نامه درج شود.
در صورتی که ملک وام‌دار می‌خرید، دقت کنید که همه شرایط وام، اقساط و نحوه تسویه و انتقال آن‌ها به درستی قید شود.
اخذ گواهی عدم حضور توسط طرفین بسیار موثر می‌باشد چرا که می‌تواند یکی از مدارک مستند و اثبات کننده نزد قاضی و محکمه باشد
نکات حقوقی مهم مبایعه نامه
کافه خیارات در نکات حقوقی مهم مبایعه نامه
یکی از بند‌هایی که در مبایعه‌نامه‌های چاپی موجود در بنگاه‌های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.
توضیح واژه‌های این عبارت
◾اسقاط به معنی ساقط شدن است و اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
◾کافه به معنی کلیه و همه چیز‌هایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد.
◾خیارات: در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله‌کننده در بر هم زدن معامله است.
◾خیار: واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛ به این معنا که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می‌توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.
◾خیار غبن: یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است:
«اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است،
بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد؛
بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معناست که دو طرف قرارداد از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آن‌ها برسد، ممنوع‌اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.
تقسیم بندی مبایعه نامه
نکات حقوقی مهم مبایعه نامه
هر مبایعه نامه از هفت بند به قرار زیر تشکیل شده است:
1- طرفین قرارداد: طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران است که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه را به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی برخورد نکنید.
2- مشخصات موضوع معامله: موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری و مسکونی و اداری و ….)
و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص می‌کند
و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید در مبایعه نامه قید بشود) است.
3- ثمن معامله: منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه می‌شود حتما شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود .
4- شرایط مرتبط به تنظیم سند:
بند ۱-۴: تاریخ حضور در دفتر خانه که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند هستند.
بند ۲-۴: شامل مواردی از اسناد است که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند.
بند ۳-۴: هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌گردد.
بند ۴-۴: عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌گردد.
بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می‌باشد.
5- شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله
تاریخ تحویل ملک به صورت کامل ذکر شود و در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در مبایعه نامه خواهد بود.
در صورتی که ملک خریداری شده غیر قابل انتقال باشد، فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی می بایست مبلغی که بابت خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.
6- آثار قرارداد:
بند ۱-۶: فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می‌نماید و فروشنده کلیه بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید.
بند۲-۶: تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف بر عهده یکی از طرفین است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.
بند ۳-۶: در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
بند ۴-۶: کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.
بند ۵-۶: در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.
بند ۶-۶: قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشد و توصیه می‌گردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .
بند ۷-۶: حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و معاملات فضولی در امان بمانید.
7-طرفین معامله:
بند1-7: پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه است که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک را می‌توانید در سایت اتحادیه مشاورین املاک جستجو کنید.
بند ۲-۷: فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.
بند ۳-۷: علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می‌شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید.
بند ۴-۷: مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین است در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد.
بند ۵-۷: نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می‌باشد.
بند ۶-۷: نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس است.
با امداد ویلا به روز باشید
